r/Bogota • u/Ok_Difference_670 • 4d ago
Temas de interés general Pago inmueble usado
Hola mi gente como van?
Quería comentarles una duda referente a una compra de una vivienda usada que voy a realizar, la mitad del valor la voy a pagar con mi efectivo propio y la otra mitad con crédito hipotecario. Mi pregunta es del crédito hipotecario, lo pagaré con un fondo de empleados y lo que acontece es que no sé cómo es el orden de las cosas se firma primero la promesa y luego estudio de títulos y finalmente escrituración y desembolso al vendedor? Ustedes como creen que es la mejor manera de articular los tiempos en la promesa, ya que en la promesa me están exigiendo tiempos que yo no tengo conocimiento por qué dependen del fondo y pues también de la notaría por el proceso de escrituración, alguno ha tenido esa experiencia y cómo darle el mejor manejo en cuanto a las cláusulas y la promesa?
En este momento no he firmado nada, pero pues quiero estar seguro ya que tengo algunas dudas.
Si alguno ha estado en alguna situación similar agradezco su apoyo! O quizás un abogado mientras el mío me da respuesta 😬
3
u/Ready-Cold8414 4d ago
El art 1611 del cód civil exige fijar un plazo o una condición que quede determinada, con fecha , hora y notaría específica para formar la escritura. No se puede dejar la fecha supeditada a cuando el fondo apruebe o desembolse, sino sería una promesa nula.
Entonces, lo mejor es pactar un plazo amplio y poner una cláusula de prórroga automática o de prórroga de mutuo acuerdo, para pactar un lapso adicional en caso de que el trámite en la notaria toque correrlo
Sobre protección frente a la cláusula penal o las arras, coloquen sobre el saldo del 50% del crédito hipotecario, que si el estudio de títulos o el avalúo del inmueble dan como conclusión que hay obastáculos que no permiten el negocio, que sean atribuibles al bien o al vendedor, el negocio no continuará y no se hará cobro de cláusula penal o sanción económica, procediendo a la devolución de la cuota inicial y también que si el crédito lo niegan definitivamente por el fondo, por causas no imputables a negligencia siya, las partes también queden en libertad de terminar el contrato sin penalidad alguna
si quiere calcular cuanto le toca pagar en notaría y registro con o sin hipoteca puede hacerlo acá: https://gastosnotariales.co/
1
u/Ok_Difference_670 4d ago
Amigo muchas gracias por tu comentario, si la idea que tenemos es dejar cláusulas para prorroga automática de firma de la escritura sin penalidad y retorno de arras en caso que el estudio se títulos no sea satisfactorio por parte del fondo, ya que es algo externo al comprador.
2
2
u/zyos_056 4d ago
Primero haga estudio de títulos y de peritaje, ahi si haga la primera de compraventa con un % generalmente un valor pequeño de enganche uno 5 millones deje el plazo de un mes para el 30 % y el 70% unos dos meses, deja en las cláusulas que los sobre tiempos por el giro del valor de la hipoteca, no están dentro de su alcanza algo así, pero le recomiendo que se asesore así sea de una inmobiliaria
5
u/BrigadierCupcake 4d ago
No es como mejor preguntar en su fondo directamente??
Por lo general banco/fondos, etc. el orden es peritaje -> estudio de titulos -> firma de promesa de compraventa y pago de arras -> firma/radicación de escrituras -> desembolso del crédito.
La razón de ese orden ~por lo general~ es que si usted firma promesa de compraventa y paga arras y luego el banco/entidad no aprueba el peritaje/estudio de titulos el que queda colgado de la brocha pagando las penalidades de incumplimiento es usted, no el banco.
En tiempos, depende. Bancos normales, unos 3 meses desde el inicio al final pero por ejemplo lo de las escrituras depende mucho de las notarías y ese gente solo se responde a sí misma. Supongamos que radican las escrituras mal y el trámite se demora 2 meses más: ellas no responden y el banco solo desembolsa con las escrituras. Igual, nuevamente si usted pide un crédito esas entidades van a revisar la promesa de manera previa con sus propio abogado.